土地を換価分割する際の遺産分割協議

遺産分割では、遺産そのものを分ける現物分割（げんぶつぶんかつ）が原則的な方法ですが、財産によっては現物分割ができない、または、分割することで著しく価値が損なわれてしまうものもあります。

たとえば、遺産が自宅不動産のほかには、わずかな現預金だけだったとします。この場合、現物分割によって相続人が平等に遺産を相続するためには、不動産そのもののを分けるしかありません。

広大な土地であれば、分筆することで相続人それぞれに取得させることができるかもしれません。しかし、土地が分筆して分けられるほど広いようなケースは少ないですから、多くの場合には現実的ではありません。

そこで、土地のように現物分割が困難な遺産については、その土地を1人が相続する代わりに、他の相続人へは現金などの支払いをすることも考えられます。このような代償金の支払いによる方法を代償分割（だいしょうぶんかつ）といいます。

代償分割によれば、すべての相続人が納得のいく遺産分割が可能となるかもしれませんが、土地を相続しようとする相続人に代償金の支払い能力があることが前提となります。

1．換価分割による土地の遺産分割

現物分割、代償分割のいずれも困難な場合には、遺産である土地を売却し、その代金を相続人が分割して受け取る方法があります。これが、換価分割（かんかぶんかつ）です。

換価分割による場合、遺産分割協議において「土地を売却し、その売却代金から売却に関して要する一切の費用を控除した残額を、法定相続分の割合で分配する」というような取り決めをするわけです。

この場合、まずは各相続人の相続分を決め、その相続分したがい「共有名義で相続登記をする」ものとしている例が多いようです。そして、売却した後には、その持分に応じて、代金を分配するわけです。

遺産分割協議書の書式集をみても、相続人の共有名義としているものばかりです。たしかにこの方法によるのが最も安心確実だといえるでしょう。しかし、共有名義での相続登記をした場合には、その土地を売却をする際に、共有者全員が売買手続きに関与しなければならないことに注意が必要です。

共有者のうちの1人が他の代理人として、売買契約に至るまでの手続きをおこなったとします。それでも、売買代金決済の場には、共有者全員が行かなければならないのが原則です（相続人代表に対して、他の相続人が委任状を出すというような方法は認められません）。売買による不動産の所有権移転登記をする際、登記を担当する司法書士は、売り主（不動産所有者）と対面しての本人確認をおこなう必要があるからです。

そのため、共有名義での相続登記をしてしまった場合、相続人の数が多かったり、遠方に住んでいる相続人がいるときには、売却手続きにおいての負担が大きくなる恐れがあります。

2．換価分割の前提としての単独相続登記

上記のような問題を避けるためには、相続人中の1人の名義へ便宜的に相続登記をして、その1人が売却手続きをおこなった後に、売却代金を相続人に分配することができれば便利です。

この場合、いったん相続人中の1人が単独の名義にしているわけですから、売却代金を他の相続人に分配する行為が贈与だとみなされないかとの不安が生じるかもしれません。もしも、贈与だとすれば、贈与税の課税対象となってしまうからです。

この点について、国税庁のホームページに次のような記載があります。この照会は遺産分割調停についてのものですが、協議による遺産分割の場合でも同様の結論になると考えられます。したがって、単独の名義で登記したのが「単に換価のための便宜のもの」であれば、贈与税の課税が問題となることはないわけです。

ただし、実際に手続きをおこなうに当たっては、事前に税理士、または税務署に確認を取るようにしてください。司法書士である当事務所は、個別具体的なケースについての税金の相談をおこなうことはできません。

3．相続した土地の売却と所得税

換価分割をすることで遺産分割を円満に済ますことができるとして、土地の売却にともない譲渡所得が生じることについても、注意しなければならないケースがあります。

購入したのがそれほど昔ではない土地ならば、購入時よりも大幅に値上がりしてるケースは少ないですから、譲渡所得に対する課税が問題になることもあまりないでしょう。しかし、先代から引き継がれてきたような、大昔に取得した土地を相続した場合には、譲渡所得に対する所得税や住民税が高額になることもあります（相続した土地の売却と所得税について詳しくはこちら）。