亡くなった親の土地名義変更をしないとどうなるのか。当事務所へも、次のようなお問い合わせをいただくことが多くあります。
自宅不動産（土地、家）が、亡くなった親の名義のままになっているが、名義変更をする必要はあるのか？また、このま相続登記をしないとどうなるのか？
このページでもご説明しますが、2024年4月1日から相続登記（相続による不動産の名義変更）は義務化されます。
そのため、今後は「亡くなった親の土地名義変更をしていない」のは法律違反の状態になってしまうので、不動産を所有している方が亡くなられた場合、すみやかに相続登記（名義変更）するのが通常になることでしょう。
しかし、これまで相続登記（相続による不動産の名義変更）をするのは義務でなかったので、亡くなった親の土地の名義変更をせずそのままになっている場合も多かったのです。
亡くなった親の土地名義変更（目次）
1．相続登記は義務化されます
2．土地の売却、住宅ローン借入ができない
3．相続から時間が経つと名義変更が困難になる
4．数次相続の相続登記
5．相続登記（不動産の名義変更）はお早めに
1．相続登記は義務化されます
はじめに確認しておきますが、相続登記（相続による不動産の名義変更）は、2024年4月1日から義務化されます。
法律改正により、不動産（土地、家）を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととなるのです。
この相続登記の義務化は、2024年4月1日より前に開始した相続についても対象となります。
つまり、現時点で「亡くなった親の土地の名義変更をしていない」という場合、相続登記が義務化されてから原則として3年以内に名義変更をしなければならないのです。
よって、とくに不都合があるかどうかにかかわらず、亡くなった親の土地の名義変更（相続登記）はすみやかにおこなうべきであるというのが結論です。
この結論を踏まえたうえで、現時点で「亡くなった親の土地名義変更をしないとどうなるのか」について解説します。
2．土地の売却、住宅ローン借入ができない
不動産の名義が亡くなった親のままになっていたとしても、その家に住み続けているのであれば、すぐに不都合が生じることはないかもしれません。
その土地や家が所在する市町村に対して現所有者の申告をし、相続人代表者が固定資産税の支払いをしていれば問題なかったわけです。
しかしながら、その土地や家を売却する場合には、名義が亡くなった親のままでは駄目なのであり、売却する前に相続人への名義変更（相続登記）をしなければなりません。
今すぐに土地を売却するわけではなくとも、いつかは売却する可能性があるならば、早めに相続登記をしておくべきです。
また、親名義の土地にそのまま住み続けるが、古くなった家の建て替えをする必要がある。そのために、住宅ローンの借入をするというようなときにも、事前に名義変更（相続登記）をしなければなりません。
住宅ローンの借入をする際には、土地や家を担保に入れます。具体的には、金融機関や保証会社などにより土地や家に抵当権が設定されることになりますが、その抵当権設定の登記申請をする前に、不動産の名義変更（相続登記）しておく必要があるのです。
結局、親から相続した親名義のままになっている土地に、そのまま住み続けるのであっても、いつかは名義変更をしなければならなくなるのです。
3．相続から時間が経つと名義変更が困難になる
相続人が2名以上いる場合、相続登記（不動産の名義変更）をするには、相続人全員の話し合いにより、誰がその不動産（土地、家）を引き継ぐかを決定する必要があります（亡くなった親が遺言書を作成している場合など例外あり）。
相続人全員による話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成します。そして、その遺産分割協議書へ、相続人全員が署名し実印により押印します（このとき相続人全員の印鑑証明書も用意する必要があります）。
このように、相続人全員が署名し実印により押印した遺産分割協議書と、相続人全員の印鑑証明書が揃うことで、ようやく不動産の名義変更（相続登記）をすることが可能となるのです。
ここで問題になることがあるのが、遺産分割協議書の作成および相続登記をおこなう前に、相続人中の一部の人が死亡してしまった場合です。
相続人であった人が死亡した場合、その人が持っていた相続権が、その相続人に引き継がれることになります。
土地の名義人が死亡したのに名義変更をしないでいるうち、相続人であった人が何人も死亡していってしまったような場合、遺産分割協議や相続登記をするのが困難になってしまう恐れもあります。
このような数次相続が生じている場合の相続登記について、具体例を挙げて次に説明します。
4．数次相続の相続登記
たとえば、下の図のような相続関係の場合です。平成30年に土地の名義人である被相続人Ａが死亡しました。この時点での相続人は、妻Ｂ、長男Ｃ、長女Ｄの3人でした（相続分は妻が2分の1、子2人がそれぞれ4分の1ずつ）。
ところが、被相続人Ａについての遺産分割協議および土地の名義変更（相続登記）をしないでいるうちに、令和3年に長男Ｃが死亡してしまいました。
被相続人Ａについての相続（第一相続）に続いて、長男Ｃについての相続（第二次相続）が開始している、いわゆる数次相続が生じている状態となったわけです。
この長男Ｃの死亡により、長男Ｃが有していた、被相続人Ａの遺産についての相続分（遺産全体の4分の1）が、その相続人に引き継がれることになるのです。
そのため、被相続人Ａ名義の土地の相続登記をするためには、妻Ｂ、長女Ｄだけでなく、長男Ｃの相続人であるＥ、Ｆ、Ｇも加わって、遺産分割協議をする必要があります（相続分はＡ2分の1、Ｄ4分の1、Ｅ8分の1、ＦとＧはそれぞれ16分の1ずつ）。
亡くなった親の土地についての名義変更をしないでいるうちに、相続人であった子が死亡し、さらにはその死亡した子の子（親からみると孫）も死亡するなどして、何度も相続が開始している例もあります。
このような場合、連絡が取れない相続人が多数いるような状況にもなりかねず、遺産分割協議への協力を得るのも困難になってしまうこともあります。
そこまで複雑なケースではないとしても、相続開始から長期間が経過することによって、相続登記に必要な書類を集めるのが難しくなってしまうこともありますし、不動産の名義変更はできるだけ早めにしておいた方が良いことに変わりはありません。
5．相続登記（不動産の名義変更）はお早めに
結論としては、最初の方にも書いたとおり、2024年4月からの相続登記義務化が決定している現在においては、亡くなった親の土地名義変更は必ずおこなうべきです。
また、「亡くなってから長い年月が経っているが、土地は親の名義のままになっている」というような場合についても、何とか名義変更（相続登記）ができるように手続きを進めていくべきです。
相続開始から長い年月が経ってしまっているときなど、相続人全員の協力を得るのが難しくなってしまっている場合もあるでしょう。それでも、いつかは相続登記をおこなわなければならないのですから、先延ばしにするべきではありません。
相続登記（不動産の名義変更）のことなら、千葉県松戸市の高島司法書士事務所（松戸駅東口徒歩1分）にご相談ください。当事務所では2002年2月の事務所開業から20年以上の長期にわたり、相続やその他の不動産登記手続きを多数取り扱ってきました。
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