（最終更新日：2024年7月19日）

不動産を所有している方が、引っ越しをして住民票を移しても、不動産の登記簿（登記記録）上の住所が自動的に変更されることはありません。そこで、登記簿上の住所を、現在の住所に変更するためにおこなうのが登記名義人住所変更の登記です。

つまり、不動産の所有者が別の人に変わるわけではなく、その所有者自身の住所や氏名が変わったときにおこなうのが、登記名義人住所（または、氏名）変更の登記であるわけです。

これに対し、不動産の所有者が別の人に変更になったときにするのが所有権移転の登記です。たとえば、相続により所有者が変わったときには相続登記の申請をします（この所有権移転の登記についてくわしくは、不動産登記のページをご覧ください）。

なお、今後このページではおもに「登記名義人住所変更」と書いていますが、住所以外にも、登記されている氏名が変わった場合、また、法人であれば商号（名称）や本店（主たる事務所）が変わったときにも、同様に変更の登記が必要となります。

登記名義人住所・氏名変更（目次）

1．住所（氏名）変更登記の義務化と申請期限

2．登記名義人住所変更登記の必要性について

3．登記名義人表示変更登記の必要書類

3-1．住所移転の場合

3-2．住居表示実施・町名地番変更の場合

3-3．氏名変更の場合

4．登記名義人表示変更登記の費用（司法書士報酬）

令和8年4月1日から、所有権の登記名義人についての住所等の変更登記の申請が義務化されます。これにより、不動産の所有者は、住所や氏名に変更があった日から2年以内にその変更の登記を申請しなければなりません。

そして、正当な理由がないのに、住所等の変更登記の申請を怠った場合には、5万円以下の過料の適用対象となるので注意が必要です。

このたびの義務化がされる以前は、所有権登記名義人の住所や氏名の変更登記をするかどうかは任意でした。そのため、引っ越しをして住所が変わったり、結婚などにより住所が変わったりした場合でも、その変更登記をしないままにしているケースが多くありました。

このことが、所有者不明土地が増加する原因の一つであるとして、相続登記の申請の義務化とあわせて、住所等の変更登記の申請も義務化されることとなったのです。

なお、住所等の変更登記の申請が義務化される、令和8年4月1日より前に住所等が変わっている場合についても、その変更の登記をしていないときには、令和10年3月31日までに変更の登記を申請しなければならないこととされました。

よって、現時点で所有している土地について、登記されている住所が現住所と違っている場合、住所変更登記の申請はすでに義務化されているものと考え、手続きを進めていくべきでしょう。

登記名義人住所変更の登記を申請するのが義務であるかどうかとは別の問題として、他の登記を申請する前提として、その前に登記名義人住所変更の登記をしておかなければならないことがあります。

たとえば、売買や贈与による所有権移転登記や抵当権設定登記など、所有者の印鑑証明書を添付すべき登記をするときには、必ず事前に住所等の変更登記の申請おこなっておく必要があります。

土地を売却しようとするときなどに、必要に迫られて登記名義人住所変更の登記をしようとしても、住所移転のときから長い年月が経っていると、登記に必要な書類（住所の変更証明書）が発行されなくなってしまうこともあります。そこで、住所等が変更になったときはすみやかに登記手続きをおこなっておくべきです。

なお、実際に登記をする際には、所有権登記名義人住所変更と所有権移転の登記を、同時に（連件で）申請することが可能です。ただし、2つの登記を連件で申請する場合であっても、それぞれの登記に必要な書類を完璧に準備しておく必要があるのは当然です。

この登記名義人についての住所等の変更登記は、住所移転や住居表示実施、町名地番変更などによる住所変更のほか、結婚などにより氏名が変わった場合（氏名変更）、法人の商号（名称）や本店（主たる事務所）が変わった場合などにもおこなう必要があります。

ただし、相続による所有権移転登記をする際、被相続人の「登記されている住所」と「最後の住所」とが異なる場合であっても、事前に登記名義人住所変更の登記をする必要はありません。

登記名義人住所（または、氏名）変更の登記をするには、登記申請書の他に、登記原因証明情報としての変更証明書（変更証明情報）が必要です。

3-1．住所移転の場合

登記名義人住所変更登記では、変更証明書（変更証明情報）として、住民票（または戸籍の附票）を添付します。ここで必要な住民票などは、登記簿謄本（登記事項証明書）に記載されている住所から、現在の住所に至るまでの、すべての住所移転の経緯が記載されているものです。

住所移転をしたのが1度だけの場合、現在の住民票に引越前の住所（前住所）が記載されていればそれで足ります。しかし、住所を2回以上移転しているときには、前住所のあった市町村で住民票除票を取得したり、本籍のある市町村で戸籍の附票を取得するなどして、住所移転の経緯を証明することとなります（戸籍附票についての詳しい解説はこちら）。

3-2．住居表示実施・町名地番変更の場合

住居表示実施、町名地番変更では、住所移転（引っ越し）をしたわけではないのに住所が変更になります。住居表示が実施されると「○○一丁目100番地」だった住所が「○○一丁目1番1号」のように変わります。また、町名地番変更では「松戸市五香六実100番地の1」だったのが「松戸市五香南三丁目1番地の1」のように町名も変更となります。

このように、住居表示実施や町名地番変更により住所が変わった場合でも、所有権登記名義人住所変更の登記が必要です。ただし、市区町村役場で発行された、住居表示実施証明書、町名地番変更証明書などを添付することにより、所有権登記名義人住所変更登記のための登録免許税は非課税となります。

住所変更証明書（松戸市）

なお、行政区画の変更により町名は変更されたが、地番は変更されてないような場合には、登記名義人住所変更の登記を申請する必要はありません。

3-3．氏名変更の場合

登記名義人氏名変更登記では、変更証明書（変更証明情報）として、戸籍謄本（戸籍抄本）を添付します。また、登記簿上の所有者と、戸籍に記載されている人が同一人物であることを証するために、本籍の記載入りの住民票（または戸籍の附票）も必要です。

なお、本籍地入りの住民票（または、戸籍の附票）が必ず必要であるかについて、下記の質疑応答（登研228号）では、「登記名義人の本籍と住所が異なる場合には、戸籍（謄）抄本上の改姓者と登記名義人が同一であることを証するため、住民票謄本又は戸籍の附票の抄本等を添付しなければならない」とあります。また、不動産登記のQ&A200選（日本法令）のQ178に、「登記記録に記載されている所有者の住所が本籍地とが同一の場合には、住所証明書の添付は不要です」との記述もあります。

しかしながら、所有権登記名義人氏名変更では、本籍地入りの住民票（または、戸籍の附票）が必ず必要であるとの取り扱いをしている法務局もあるかもしれませんので、住民票等を添付せずに登記申請をしようとするときは事前に確認することをお勧めします（平成27年に千葉地方法務局松戸支局へ申請した際には、本籍の記載入りの住民票が絶対に必要だといわれ追加提出を求められました）。

なお、登記名義人の氏名変更登記の申請において、住民票で変更事項が明らかである場合はその住民票の添付のみで差し支えないとされています。この場合には、戸籍謄本等の添付は不要です。

司法書士報酬 8,800円～

上記は、土地・建物が各1つ（または、マンション1部屋）の登記名義人表示変更についての費用です。不動産の個数が多い場合、複数回の住所移転をしている場合などは費用が異なる事があります。その際は、ご依頼いただく前に見積もりをいたします。

上記の他に、登録免許税と登記事項証明書（登記簿謄本）取得費用がかかります。登録免許税は不動産1つあたり1,000円ですが、住居表示実施や市町村合併による行政区画の変更による場合などでは、住居表示実施などの証明書を提出すれば登録免許税はかかりません。登記事項証明書は1通480円（オンライン申請）、また、登記申請前の確認用として取得する登記情報は1通331円（インターネット登記情報）です。

登記名義人表示（氏名、住所）変更登記や、その他の不動産登記のことで、わからない点やご相談などございましたら、お電話またはお問合せフォームから、松戸駅東口徒歩1分の高島司法書士事務所（千葉県松戸市）へお気軽にご連絡ください。

登記費用のこと、必要書類のこと、手続きにかかる期間のことなど、どんなことでも結構です。不動産登記についてのご相談はいつでも無料で承っております（無料相談は、事務所にお越しいただいての、ご依頼を前提とするご相談である場合を原則とします）。

千葉県松戸市の高島司法書士事務所ではすべてのお問い合わせに、親切、丁寧にお答えしています。お問い合わせをお待ちしております。

お問い合わせフォームはこちら

・所有権登記名義人住所変更の登記申請書（書式例）