（最終更新日：2023/07/20）

住宅ローンの借入をする際には、その借入により購入した不動産に、借入先の金融機関（または保証会社）による抵当権が設定されます。

この抵当権設定登記については、ご自分では何もしなくとも借入先の金融機関などが手続きを進めます（実際の抵当権設定登記の手続きは司法書士が担当していますが、ご自分で司法書士を探して依頼しているわけではないので、ほとんど意識していないのが通常でしょう）。

ところが、住宅ローンを完済し抵当権抹消登記をする際には、金融機関は手続に必要な書類を交付してくれるだけで、銀行が抵当権抹消の手続きをしてくれるわけではありません。そこで、抵当権抹消登記については、ご自分で手続きをしなければならないわけです。

抵当権抹消登記の手続きは、不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）でおこないます。法務局へ行ってご自分で手続することも可能ではありますが、不動産登記の専門家である司法書士に依頼するのが通常です。

ここでは、抵当権抹消登記が必要になったときに疑問になるであろう、よくある質問について解説しました。なお、司法書士に登記手続きを依頼する場合には、とくに事前準備などをする必要はありませんので、とくに興味のある方だけご覧ください。

千葉県松戸市の高島司法書士事務所（松戸駅東口徒歩1分）へのご依頼をお考えの際は、事前にご予約のうえご相談にお越しくださいますようお願いいたします。ご来所時にまずは無料で費用のお見積もりをしますので、実際に依頼するかはそれから決めていただいて結構です。また、必要書類や手続きについては、抵当権抹消登記のページをご覧ください。

抵当権抹消登記についてよくある質問（目次）

1．抵当権抹消登記は自分でできる？

2．抵当権抹消登記をしないデメリットは？

3．抵当権抹消登記の期限は？

4．事前に、所有権登記名義人住所変更などが必要なとき

5．抵当権者の商号（会社名）が変わっているとき

6．抵当権移転登記が必要な場合

7．銀行等から受け取った書類を紛失した場合

8．抵当権者の代表者が変更になっている場合（代理権の不消滅）

9．不動産の所有者が死亡している場合

抵当権抹消登記は、司法書士に依頼せずご自分で行うことも可能ではありますが、はじめての方にとって不動産登記の手続きは分かりづらいものです。申請書の作成方法などをインターネットで調べたうえで、法務局の相談コーナーで確認を受けるなどすれば、なんとかご自分で必要書類の作成をすることもできるかもしれません。それでも、申請時と登記完了後の最低2回は平日の昼間に法務局に行かねばなりませんから、手間も時間もかかるものです（知識があれば郵送による登記申請も可能ですが）。

けれども、司法書士に抵当権抹消登記を依頼すれば、法務局での手続きはすべて司法書士が代理人としておこなうことができます。よって、一度だけ司法書士の事務所までお越しいただければ、後はすべての手続きをお任せいただけます。登記完了後の書類はご自宅へ郵送できますし、もちろん、法務局に行く必要もありません。

結局は、司法書士に払う手数料（司法書士報酬）と、ご自身で手続きする際にかかる時間や手間を考慮したうえで、司法書士に手続きを依頼するか決定することになるでしょう。当事務所では、抵当権抹消登記の費用を低額に抑えていますので、是非ご検討ください（抵当権抹消登記の手続費用はこちら）。

ただし、抵当権者（借入先の金融機関等）について合併や組織変更などがあったときには、抵当権抹消登記をする前に抵当権移転登記が必要になることもあります。このような場合、司法書士に依頼せずにご自分で登記手続きをするのは困難だと思われます。相手方（抵当権者）の都合により、余分な登記が必要になるのは納得がいかないところだとは思いますが、どうしようもありません（くわしくは、この後の質問「抵当権移転登記が必要な場合」をご覧ください）。

たとえば、旧住宅金融公庫からの借入れで、抵当権移転登記がされていない場合、抵当権抹消登記の前に、住宅金融公庫から独立行政法人住宅金融支援機構への抵当権移転登記が必要です。どうしてもご自分で抵当権抹消登記をしたい場合であっても、抵当権移転登記については司法書士に依頼することになるでしょう。

住宅ローンを完済すれば、抵当権抹消登記をするかどうかに関係なく、抵当権の効力は自動的に消滅します。被担保債権の全部につき弁済があった場合、抵当権は消滅するとされているからです（これを抵当権の付従性といいます）。

しかし、実体上は抵当権が消滅しているとしても、抵当権抹消登記をしなければ、登記簿（登記記録）にはいつまでも抵当権が残り続けます。そのため、登記簿謄本（登記事項証明書）の記載は消えませんから、第三者から見れば不動産には担保（抵当権）が付いているままです。

抵当権設定登記が残っている状態では、不動産を売却（売買）したり、新たに融資を受けての抵当権設定などをすることはできません。後になって必要に迫られて登記をしようとしても、手続きが非常にたいへんになってしまうこともあります。よって、住宅ローンを完済したならば、必ずすぐに抵当権抹消登記をしておくべきだといえます。

上記の回答にもあるとおり、住宅ローンを完済すれば、抵当権抹消登記をするかどうかに関係なく抵当権は消滅します。抵当権抹消登記をするのは、抵当権が消滅した事実を登記簿謄本（登記事項証明書）に記載してもらうためであって義務ではありません。したがって、いつまでに抵当権抹消登記をしなければならないとの期限はありません。

けれども、住宅ローンを完済し、金融機関などから抵当権抹消登記に必要な書類を受け取ったのにすみやかに登記をしないでいると、いざ抵当権抹消登記をしようとする際に手続きが難しくなってしまうこともあります。

たとえば、登記をしないでいる間に抵当権者（保証会社、金融機関など）の代表者が替わってしまったら、すでに受け取っている委任状の代表者と異なることになってしまいます。また、もっと長い時間が経過すれば、金融機関等が合併したり、消滅してしまうこともあり得ます。

上記のような場合でも、金融機関などから受け取った書類のすべてを保管していれば、抵当権抹消登記が出来なくなることは通常ありません。それでも、ご自分で抵当権抹消登記手続をすることもは著しく困難になりますし、司法書士に頼んだとしても通常よりも高額な費用がかかることにもなりかねません。よって、抵当権抹消登記に期限はありませんが、住宅ローンを完済後すみやかにおこなうべきだといえます。

抵当権を設定した後に住所を移転している場合は、抵当権抹消登記をする前に住所変更（所有権登記名義人住所変更）の登記をしなければなりません。また、結婚などで氏名（苗字）が変わっている場合も、同様に変更登記が必要です。

住宅ローンを組んで自宅を購入し、現在に至るまで住み続けているのであれば、通常は住所変更の登記は不要です。しかし、その不動産を購入した際に、引っ越し前の住所で登記がされているときもあります。その後、住民票を移したとしても、登記されている住所が自動的に書き換わることはないので、抵当権抹消登記をする前に、現住所へ変更するための登記（所有権登記名義人住所変更）をしなければなりません。

司法書士にご依頼くだされば必要な登記をすべておまかせいただけますが、抵当権抹消登記のみをするときとは費用や必要書類が異なってきます。当事務所では手続をご依頼ただく前に必ずお見積もりをしていますので、まずはお気軽にご相談ください。

抵当権抹消登記申請書の登記権利者の表示が、登記簿の所有者の表示（住所）と一致しない場合において、表示の変更を証する書面を添付しているときでも、当該抹消登記申請は受理できない（登研355号）

登記事項証明書（登記簿謄本）に書かれている抵当権者の商号が、現在の商号と異なっている場合であっても、それが商号変更によるときには抵当権抹消登記をするにあたって何らの手続きも不要です。抵当権抹消登記をする際に、商号変更の事実が分かる履歴事項証明書（閉鎖事項証明書）などを添付し、添付書類として「変更証明書」と記載すれば済みます。この変更証明書として必要な登記事項証明書等は、抵当権抹消登記の必要書類の一つとして金融機関等から交付されるはずです。

また、抵当権者の本店所在地が変更になっているときも同様に、変更証明書を添付するだけで登記可能です。上の質問にあるように、登記権利者である所有権登記名義人の住所等に変更がある場合には、事前に変更登記が必要であるのに対し、登記義務者である抵当権者の表示に変更があっても、事前の登記は不要であるわけです。ただし、単なる商号変更ではなく、抵当権者が吸収合併されているときには、抵当権移転登記が必要ですので、くわしくは次の質問（抵当権移転登記が必要な場合）をお読みください。

抵当権抹消登記をする前に、抵当権移転登記をしなければならない場合があります。たとえば、会社合併により、抵当権者が吸収合併されているときです。この場合、合併を登記原因として抵当権移転登記をおこなう必要があります（会社合併があっても、抵当権者が存続会社の場合には、抵当権移転登記は不要です）。

また、旧住宅金融公庫から借入をしていた場合、抵当権抹消登記をする前に独立行政法人住宅金融支援機構への抵当権移転登記が必要となるときもあります（登記原因は「平成１９年４月１日独立行政法人住宅金融支援機構法附則第３条第１項により承継」です）。

これらの場合には抵当権移転登記をおこないますが、抵当権抹消登記の必要書類とともに、抵当権移転登記に必要な書類も金融機関等から交付して貰えるのが通常です。また、抵当権移転登記の費用（司法書士報酬、登録免許税）は抵当権者が負担するので、余計に費用がかかるようなことはありません（司法書士から直接、抵当権者に請求します）。抵当権抹消登記と抵当権移転登記を併せて司法書士にご依頼ください。

なお、不動産登記の経験の無い方が、抵当権移転登記をご自分でおこなうのは困難だと思われますので、抵当権移転登記が必要なときは司法書士に依頼なさることをおすすめします（当事務所では、抵当権移転登記のみのご依頼は承っておりません。抵当権抹消登記と併せてご依頼ください）。

（参考）抵当権移転登記申請書の記載例

・抵当権抹消で抵当権者が合併しているとき（ブログ記事）

住宅ローンを完済すると、借入先の金融機関などから抵当権抹消登記に必要な書類を交付してもらえますが、銀行が登記をしてくれるわけではありません。抵当権抹消登記については自分で法務局へ行って手続きするか、または、ご自分で司法書士に依頼しなければらならないわけです。

そのため、書類を受け取ったものの抵当権抹消登記の手続きをしていなかったというケースもあります。この場合、住宅ローンは完済していても、登記簿謄本（登記事項証明書）を取ると抵当権が付いたままになっています。

まず、金融機関などから抵当権抹消登記の必要書類を受け取ってから長い年月が経っていたとしても、その書類がすべて残っているならば抵当権者（銀行等）に協力を求めなくとも抵当権抹消登記手続きができる場合が多いです（このようなケースでの抵当権抹消登記をご自分でおこなうのは困難ですから、書類を持って司法書士にご相談ください）。

けれども、書類を紛失してしまっている場合には、抵当権者の協力を得なければ抵当権抹消登記をすることはできません。登記をする際には抵当権者からの委任状を再発行してもらう必要がありますし、抵当権抹消登記の必要書類である、抵当権についての登記済証（または、登記識別情報通知）は再発行されないため、通常とは異なる手続きが必要となるからです。

抵当権についての登記済証（または、登記識別情報通知）を紛失しているときに抵当権抹消登記をするためには、法務局による事前通知の制度を利用することができます。登記済証（または、登記識別情報通知）を添付しないで抵当権抹消登記の申請をすると、法務局から登記義務者（抵当権者）に対して通知書が届きます。そして、この通知書を法務局に返送することによって登記が実行されます。

登記申請をする際の添付書類となる、登記義務者（抵当権者）の委任状へは会社実印で押印します。また、この印鑑についての印鑑証明書も必要です。その他の必要書類は、通常の抵当権抹消登記と同じです。

借入先の金融期間等から抵当権抹消登記に必要な書類を交付してもらったが、すぐに登記をしないでいるうちに抵当権者の代表者が変更になってしまったとします。この場合、交付されている委任状に記載されている代表者名が、現在の代表者と違うこととなりますが、抵当権抹消登記をするにはどうすれば良いのでしょうか。

不動産登記法第17条に代理権の不消滅に関する規定があります。

この規定により、登記申請の委任をした後になって本人が死亡した場合などであっても、委任を受けた代理人の権限は消滅しないことになります。上記の法定代理人には法人の代表者も含まれるので、抵当権者の代表者が変更になっている場合でも、旧代表者名で発行された委任状により抵当権抹消登記をおこなうことができるわけです。

ただし、通常の抵当権抹消登記とは異なる点もありますから、登記手続は司法書士におまかせください。以下は、参考までに記します。

代理権の不消滅のときに抵当権抹消登記ができるのは、次に掲げる場合であるとされていました（平成5年7月30日民三5320）。

1. 登記申請の代理人が当該代表者の代表権限が消滅した旨及び当該代表者が代表権限を有していた時期を明らかにし、当該法人の登記簿でそのことを確認することができる場合
2. 当該代表者の代表権限を証する書面（作成後3か月以内のものに限る。）が申請書に添付されている場合

しかし、現在（平成27年11月2日以降）は会社法人等番号を提供して登記申請することとなっていますから、「当該代表者の代表権限が消滅した旨及び当該代表者が代表権限を有していた時期」を明らかにすることは必要であるとしても、そのことが確認できる法人の登記簿謄本（登記事項証明書）は不要であることになります。

また、申請書に記載する代表者は、新旧いずれの氏名にすべきかについては考えが分かれているようですが、東京法務局や千葉地方法務局の管轄区域では現在の代表者の氏名を記載する取扱いになっていると思われます。

そのため、交付された委任状等を見ることにより申請書を作成した場合に、実際に登記申請をおこなったときには代表者が変更になっていたということもあり得ます。そうであれば、申請書に記載されているのが旧代表者の氏名になってしまいますから、上記の取扱いとは異なることとなってしまいます。

この場合でも、登記の補正により「代表者の氏名」を訂正し、「当該代表者の代表権限が消滅した旨及び当該代表者が代表権限を有していた時期」を新たに記載することで対応可能でしょう

しかし、抵当権が消滅したのがいつであるかについては注意が必要です。抵当権解除証書の解除日などを後から書き入れる場合に、代表者の代表権限が消滅した後の日付を書いてしまうと、そもそも代表権限がない人による委任であることになってしまいます。

不動産の所有者が死亡した後に、抵当権が消滅している場合には、抵当権抹消登記をする前に相続登記（相続による不動産の名義変更）をする必要があります。まずは相続登記をおこない、新たに所有権の登記名義人となった人が、抵当権抹消登記の登記権利者となって手続きをするわけです。

たとえば、団信（団体信用生命保険）により住宅ローンが完済になった場合には、住宅ローンの債務者が死亡した後に抵当権が消滅することになるので、相続登記をした後に抵当権抹消登記をします。実際に手続きをする際には、相続登記（相続を原因とする所有権移転登記）と、抵当権抹消登記を一緒に連件で申請するのが通常ですが、くわしくは司法書士にご相談ください。

なお、住宅ローンを完済し抵当権が消滅した後に、不動産の所有者が死亡している場合でも、通常は相続登記をした後に抵当権抹消登記をおこないますが、相続登記をすることなく抵当権抹消登記のみを先におこなうこともできます。この抵当権抹消登記の登記権利者となるのは相続人中の1人のみでも構いません（保存行為）。

抵当権抹消登記や、その他の不動産登記のことで、わからない点やご相談などございましたら、お電話またはお問合せフォームから、千葉県松戸市の高島司法書士事務所（松戸駅東口徒歩1分）へお気軽にご連絡ください。

登記費用のこと、必要書類のこと、手続きにかかる期間のことなど、どんなことでも結構です。不動産登記についてのご相談はいつでも無料で承っております（無料相談は、事務所にお越しいただいての、ご依頼を前提とするご相談である場合を原則とします）。

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